?8月18日，國傢統計局公佈瞭2017年7月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。15個一線城市和熱點二線城市中，新建商品住宅價格有5個城市環比出現上漲，其中漲幅最大的兩個城市是廣州和合肥，廣州環比上漲0.4%，合肥上漲0.3%。熱點城市中，合肥排第二名。
我們再回顧之前國傢統計局1-7月份的房價數據。2017年前6個月，合肥新建商品住宅價格隻有3月份和6月份環比出現上漲，且僅有0.1%;二手房價格除瞭3月份沒有發生變化，基本都是環比下跌。但在7月份的房價統計中，不論是新房還是二手房，合肥房價環比均出現今年以來的最大漲幅。
這是不信用貸款利率試算是意味著合肥房價將全面出現轉折呢?從安居客上50個重點城市的房價數據，我們可以看到合肥7月份的二手房價格環比下跌-0.54%，其變化幅度基本上是排在所有城市的後列。
從2017年7月份50個重點城市房價平均環比漲幅來看，較6月份出現明顯收窄，看來7、8月份確實是傳統的淡季。漲幅排名靠前的依然是三四線城市，而跌幅最大的區域是環京。
長三角城市。上海房價經過5月份小幅反彈之後，繼續下調，是整個7月份長三角跌幅最大的城市。除上海之外，長三角的其他核心城市，蘇州、合肥、南京、杭州房價都是負增長或者小幅增長。其他非核心城市，基本上都還在補漲之中，特別是常州，最為兇猛。
華南珠三角城市。珠三角城市也基本上表現比較平和，沒有出現太大的漲幅。凡是環比出現正增長的，基本上都是前期房價上漲不足或者回調已久的城市。廈門房價(47689元/平米)已經連續下跌兩個月，但依然超過一線城市深圳(47369元/平米)，這是一個非常不可思議的現象。
環渤海灣城市。環渤海灣城市房價是所有城市群中表現最弱勢的，經過去年底和今年初的瘋狂炒作，環京地帶房價開始出現崩潰，石傢莊、廊坊、天津開始出現加速下滑。而北京的房價似乎見底回調。
其他城市。中部省會城市隻有長沙出現瞭回調，如果結合長沙這兩天出臺的限購變相放松措施，我們可以看出長沙房地產市場的水有多深。西部城市表現異常良好，全部都在小幅上漲，我們還可以理解為這波大周期最後行情的補漲。投資不過山海關，東北城市依舊是我們應該遠離的地方。
合肥鏈傢7月份共成交瞭295套二手房，這個數字在6月份是301套，其實三四月份的成交量也基本上跟這個相近，這也反映瞭合肥市場淡季不淡的反常現象。我在之前文章中講過，合肥新房備案價格被嚴格限制，很多開發商的備案價格不能通過，這造成新房市場供應嚴重不足，今年前7個月新房備案量僅有去年同期的三分之二。
新房供應跟不上，需求被迫選擇二手房，因此二手房交易比預期活躍。以下數據采自鏈傢網的實際成交數據，樣本數為1881個，7月份為295個。因鏈傢的業務范圍有限，這裡的房價數據基本上是合肥市區或毗鄰市區的數據，房價反映上比合肥實際均價要高一些。
1、合肥7月份二手房整體成交情況
從2016年11月份到今年7月份總共9個月來合肥房價的變化趨勢來看，如果去掉一個最高值，再去掉一個最低值，那麼次高值為16800元/平米，次低值為16270元/平米，兩者僅相差3.26%。房價最高點出現在年前年後，目前房價比4個月前確實有所下滑，但幅度不大。
從成交周期上來看，過去9個月來，合肥二手房平均成交周期一直呈上升趨勢，二手房購買者觀望情緒繼續加重。說明更多人對合肥市場更加謹慎，並不急於購房，購房沖動逐步被抑制。
從議價空間上來看，自去年12月份議價空間達到最大，隨後3個月跌至3.3%的水平，之後一直維持在這個值左右。說明合肥二手房價格基本表現穩定，難有下探空間。
從合肥各區域成交情況來看，濱湖成交量較上個月下跌20%，但成交價格上漲4.5%。廬陽區成為成交量最大的區域，成交價格比上個月也有較大漲幅。肥西成交有所增加，長豐減少，兩個區域房價都有小幅下跌。政務區成交量和成交價格上都有小幅下滑。
2、學區房和非學區房價格
這裡所指的學區房為：四十五中本校，四十二中本校，四十八中本校，五十中東西新三個校區，三十八中本校，四十六中本校。
我們可以看出，合肥學區房實際成交價格在四五月份達到最高點後，一直穩定在19500元/平米上下。
非學區房的成交均價也基本上維持在15800元/平米左右，比學區房均價低瞭23.4%。
從學區房的成交量跟所有二手房成交量的占比來看，基本維持在18%左右，目前仍然處於學區房的交易淡季。
從二手房戶型的成交比例來看，3室及以上戶型和2室戶型成交量相同，2室戶型成交較上個月大幅增加，公寓則大幅減少。
不管是國傢統計局的新房數據，還是安居客和鏈傢網統計的二手房數據，合肥7月份房價都未出現太大的波動，這基本上符合我對合肥今年房價的判斷。我在之前文章中多次強調，合肥房價今年的基調就是 穩 ，穩定房價是地方必須完成的任務。
台新信貸試算之前的文章中分析過，今年下半年的經濟工作會議確定瞭房地產的調控基調， 要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制 ，因國泰信貸此房地產政策連續性上是不會輕易動搖的，所以限購政策短期基本不可能放開。
但我要提醒的是，合肥市中心的限價新房越來越少，而部分市郊的新房因定價過高，會存在價格支撐略微不足的情況。很多前期拿地價格過高的房企，因土地成本及備案價格限制問題而無法開盤，這種限價政策我覺得難以持久。
一旦逐步放開備案價格，合肥市區新房將很難找到低價房，屆時你不得不面臨3種選擇，要麼選擇高價房，要麼選擇市郊低價房，要麼選擇市中心的二手房。前兩種選擇性價比不會太高，對於很多人來講，可能還是要被迫選擇二手房。
對於剛需來說，沒有必要再去觀望，我認為現在房價應該到瞭底部，不過這個底部究竟持續多長時間我不知道。但我知道，至少在二手房市場，你肯定有機會找到比以後所謂房價 谷底 性價比更高的房源。
原標題：合肥房價企穩回升？ 合肥7月份二手房成交分析及購房建議
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